martes, marzo 11, 2008

Derecho Inquilinario: "El Contrato a Tiempo determinado que no admite renovaciòn una vez expirado el lapso podrìa Mutar a indeterminado !!!"

"Centro Letonia-Caracas-Repùblica Bolivariana de Venezuela"
Presentamos a ustedes anàlisis Contractual realizado en ocasiòn de un Juicio por desocupaciòn en materia inquilinaria donde se estudia el punto delicado del contrato a tiempo determinado que no admite renovaciòn automàtica y sin embargo las partes continuan rigiendose por el, a nuestro criterio se produce una "Mutaciòn a Indeterminado" por la conducta "Praeter Contractus" en la que incurren los Contratante, en fin brindamos a ustedes dicha Opiniòn Jurìdica vertida en un Juicio que se ventila en la actualidad en la Jurisdicciòn Venezolana y el cuàl es necesario a los fines de determiar la acciòn Jurìdica adecuada, segùn sea la naturaleza del contrato corresponderà o bièn Acciòn de desalojo o bièn Acciòn de cumplimiento o Resoluciòn de Contrato :


PUNTO PREVIO

1. La Clausula Cuarta del Contrato en Comento y el cuál acompañamos al presente Libelo de la Demanda establece expresamente lo siguiente : “ El Plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contado a partir del día 28 de Agosto del 2.001 quedando entendido que las partes deben notificarse con sesenta días de anticipación la voluntad de prorrogar o no el contrato y en caso de no existir tal notificación el contrato se resolverá al cumplir el año establecido sin que en ningún caso pueda entenderse como prórroga automática figura esta no establecida para el presente contrato. En caso de no prorrogarse en los términos antes descritos el canon de arrendamiento será determinado y establecido de mutuo acuerdo entre las partes…”
2. Dicha Clausula dice que el Contrato es Celebrado por el término de un Año Fijo y Niega de plano la llamada Renovación Automática, es decir, No regula la Hipótesis contraria como efectivamente lo es el caso que nos ocupa, pues las partes se mantuvieron atadas mediante dicho Contrato “SIN CELEBRAR NINGUNA PRORROGA EXPRESA Y SIN NEGOCIAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO”
3. Dicho Contrato por tacita Voluntad de las partes Contratantes se mantuvo en vigencia por 6 años consecutivos, cuando por mandato expreso del mismo “DEBIA FINALIZAR EL 28 DE AGOSTO DEL 2.002 SI LAS PARTES NO CELEBRABAN UNA PRORROGA COMO EN EFECTO NUNCA OCURRIÒ”
4. Ahora bien la falta de regulación de la Hipótesis de ULTRACTIVIDAD DEL CONTRATO UNA VEZ SE HA CUMPLIDO EL LAPSO LEGAL PARA EL CUÀL FUÈ OTORGADO” hace concluir que de manera Tácita dejaron sin efecto dicha Clausula en relación al término de duración de dicho contrato, es decir, Un año Fijo “ADOPTANDO TACITAMENTE A TRAVÈS DE SU CONDUCTA PRAETER CONTRACTUS UN LAPSO DE DURACIÒN INDETERMINADO de las regulaciones Contractuales en comento y las cuales siguen rigiendo como LEY ENTRE LAS PARTES a pesar de que dicha Clausula estableció de forma determinante la Terminación de dicho contrato para el 28 de Agosto del 2.002,lo cuál NO CAMBIA LA NATURALEZA DE LA RELACION JURIDICO-ARRENDATICIA sino que únicamente estableció de forma tacita su ultractividad a través de una CONDUCTA que a pesar de que no es Contraria al Contrato va más allá (PRAETER CONTRACTUS) sosteniendo la validez del mismo en forma indefinida hasta tanto y en cuanto no se de una CONDICIÒN DE INCUMPLIMIENTO GRAVE que genere una Acción de Desalojo por falta de pago como es el caso que nos ocupa, siendo pues en definitiva el CONTRATO objeto de la presente Demanda un CONTRATO que Transmuto en cuanto a su clasificación en un Contrato a Tiempo Indeterminado todo lo cuál es conocido y aceptado por la Doctrina vigente de nuestro Tribunal Supremo de Justicia como “TACITA RECONDUCCION”. Razón por la cuál la Acción Judicial aquí intentada es la de Desalojo fundamentada en el incumplimiento grave por parte del Inquilino demandado de su Obligación Principal como lo es el PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO conducta violatoria de las regulaciones contractuales ocurrida durante la Vigencia de un Contrato a Tiempo Indeterminado.


Esperamos puès sea de utilidad a los fines legales consiguientes.


Cordiales, Saludos !!!


Dra: Emilia De Leòn Alonso de Andrea

ABOGADO-U.C.A.B.


Dr: Gilberto Antonio Andrea Gonzàlez

ABOGADO-U.C.A.B.

3 comentarios:

Anónimo dijo...

Hola buenos dias, en relación a su artículo me gustaria saber si para la fecha ya salio la sentencia en el caso comentado por Ud. que sostenga su criterio? Muchas gracias.

Escritorio Jurìdico Andrea & De Leòn dijo...

Sì, estimado amigo la Sentencia acogiò nuestro Criterio(GANAMOS!!!) la juez dice expresamente lo siguiente : "...Ha quedado plenamente demostrado en autos que las partes se encontraban vinculadas por un contrato de arrendamiento y que efectivamente el mismo se había convertido en indeterminado..." sin embargo te la copiamos a continuaciòn de manera integra a los fines de colaborar con tu Investigaciòn.

Cordiales, Saludos !!!
Dra: Emilia De Leòn Alonso de Andrea
ABOGADO-U.C.A.B.

Dr: Gilberto Antonio Andrea Gonzàlez
ABOGADO-U.C.A.B.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

PARTE ACTORA: La sociedad mercantil de este domicilio y denominada ANDREA & DE LEON BIENES RAICES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda, bajo el N° 50, tomo A 6TRO, en fecha 23 de Marzo de 2008
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: EMILIA DE LEÓN ALONSO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la cédula de identidad No. 6.198.448 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 35.336.
PARTE DEMANDADA: ANA ISABEL GONZÁLEZ MORENO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad No. 8.684.633.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ FRANCISCO CORRO PEREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad No. 3.812.801 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 117.441.
MOTIVO: DESALOJO.
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda interpuesto por la Sociedad Mercantil ANDREA & DE LEON BIENES RAICES, C.A., anteriormente identificada, en contra de la ciudadana ANA ISABEL GONZÁLEZ MORENO, igualmente identificada, mediante el cual demanda para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal al DESALOJO del inmueble constituido por un apartamento identificado 2F21, ubicado en el Conjunto Residencial La Quinta, Edificio F, de la segunda etapa, situado en la avenida Victor Batista, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda. Igualmente solicita: PRIMERO: La cancelación de todos los cánones de arrendamiento adeudados hasta el mes de Septiembre de 2007, fecha ésta en que las partes firmaron la Resolución del contrato, los cuales son: Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre, equivalentes a la cantidad de BOLÍVARES FUERTES MIL QUINIENTOS (Bs.F.1.500,00); SEGUNDO: La cantidad de BOLÍVARES FUERTES MIL DOSCIENTOS (Bs.F.1.200, 00), en virtud del hecho que la arrendataria continua ocupando el inmueble aún después de resuelto el contrato de común acuerdo y de conformidad a lo establecido en la cláusula sexta del Contrato, debe cancelar hasta la desocupación efectiva del mismo; TERCERO: La cantidad de BOLÍVARES FUERTES MIL (Bs.F.1.000,00), por concepto de condominio; CUARTO: La cantidad de BOLÍVARES FUERTES NOVECIENTOS VEINTICINCO (Bs.F.925.000,00), por concepto de honorarios profesionales de Abogados.
Alega la parte actora, que en fecha 28 de agosto de 2001, celebró Contrato de Arrendamiento con la ciudadana ANA ISABEL GONZALEZ MORENO, por un (01) año fijo; que dicho contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado; que la arrendataria ha incumplido con su obligación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2007; que dicho incumplimiento fue reconocido por escrito por la arrendataria y solicito se le permitiera ocupar el inmueble hasta el día 30 de noviembre de 2007, entendiendo que el contrato de arrendamiento quedó resuelto el dìa 27 de septiembre de 2007.
Concluye la parte actora que hasta la fecha de interposición de la demanda la parte arrendataria todavía no le ha hecho entrega del inmueble, incumplió nuevamente con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento más los 11 meses de condominio, ésta última obligación la había sumido en el contrato de arrendamiento.
Como fundamento jurídico de su acción la parte actora invocó el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 599 del Código Civil.
Acompaño a su libelo de demanda como documentos fundamentales Copia certificada del Registro Mercantil de la compañía ANDREA & DE LEON BIENES RAICES, C.A.; Copia Certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 29 de Agosto de 2001 otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; y original del documento identificado como Resolución de Contrato de Arrendamiento suscrito por las ciudadanas Ana Isabel González Moreno y Emilia de León.
Sometida la presente demanda a la distribución de ley, le correspondió el conocimiento a este Tribunal y en fecha 17 de Diciembre de 2007, se admitió por los trámites del Procedimiento Breve, se emplazó a la demandada para que compareciera al segundo (2do) día de Despacho siguiente a que constara en autos su citación, para que diera contestación a la demanda u oponga las defensas que creyere convenientes, y se solicito a la parte actora, los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa de citación.
En fecha 22 de Enero de 2008, compareció ante este Tribunal la parte actora, y consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en la misma fecha.
Mediante diligencia de fecha 07 de Febrero de 2008, compareció por ante la Secretaría de este Despacho, el Alguacil Titular del Juzgado y dejó constancia de haber practica la citación de la parte demandada y consignó recibo debidamente firmado.
Dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda compareció la parte demandada asistida de abogado y consignó escrito ante la Secretaría del Tribunal a través del cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de la demanda; que adeudara los cañones de arrendamiento de los meses de mayo a septiembre de 2007; que haya resuelto el contrato de arrendamiento; que adeude cantidad de dinero alguna por concepto de condominio y que tenga que pagar cantidad de dinero alguna por concepto de Honorarios Profesionales..
Impugnó, rechazó y desconocio tanto el contenido como la firma del documentos que fue acompañado al libelo de la demandada contentivo de un presunto convenimiento; y rechazó la estimación de la demanda por considerarla exagerada e indica que le corresponde a la parte actora discriminar el porque de dicha cuantía.
Abierta la causa a pruebas solo la parte actora promovió las pruebas que consideró pertinentes las cuales fueron debidamente proveídas por este Tribunal.
II
Estando dentro de la oportunidad para dictar la sentencia de fondo, este Juzgado se pronunciará como punto previo sobre la impugnación a la estimación de la demanda:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado procedió a impugnar la estimación de la demanda alegando que la misma era exagerada e indicando que lo hacia en forma pura y simple correspondiéndole a la parte actora discriminar el porque de dicha cuantía.
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece que el demandado podrá rechazar la estimación de la demanda cuando lo considere insuficiente o exagerada.
La jurisprudencia de nuestro más alto Tribunal, acogida por quien aquí suscribe, ha sostenido en forma reiterada y pacifica que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar cuales son los motivos que lo inducen, se tendrá por no hecha. Pues, ha señalado que no parece posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pude hacerlo de forma pura y simple, entonces dicha oposición obliga al demandado a alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio e incluso puede llegar a proponer una nueva cuantía.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la ciudadana ANA ISABEL GONZALEZ MORENO, debidamente asistida por el abogado JOSE FRANCISCO CORRO PEREIRA, parte demandada en el presente juicio, expreso: “RECHAZO Y CONTRADIFO LA ESTIMACION DE LA PRESENTE DEMANDA POR COSIDERARLA EXAGERADA… en la forma en que se ha rechazado la estimación de la presente demanda toca a la parte actora discriminar el porque de dicha cuantía, y en su defecto al tribunal, por cuanto el rechazo ha sido en forma pura y simple )sin ninguna excepción de hecho…” De lo anteriormente señalado se desprende, que a todas luces la impugnación efectuado fue de forma pura y simple, por haberlo confesado así la parte demandada y no haber esgrimido ningún alegato del porque impugnaba la estimación efectuada a la demanda, no trajo al proceso tal y como lo señala la jurisprudencia ningún hecho nuevo, ni tampoco propuso una nueva cuantía; en consecuencia dicha impugnación debe ser desechada. Y así lo considera el Tribunal.
III
Decidido el anterior punto previo el Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la ciudadana ANA ISABEL GONZALEZ MORENO, debidamente asistida por el abogado JOSE FRANCISCO CORRO PEREIRA, procedió a rechazar de forma pura y simple la demanda propuesta en su contra, con las expresiones “niego, rechazo y contradigo…”, y en la oportunidad del lapso probatorio no promovió prueba alguna que desvirtuara los hechos alegados por la parte actora.
Ha quedado plenamente demostrado en autos que las partes se encontraban vinculadas por un contrato de arrendamiento y que efectivamente el mismo se había convertido en indeterminado; al igual que ha quedado plenamente demostrado en autos que la arrendataria tenía la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento debido a la ocupación del inmueble; y por ùltimo que tenía la obligación de cancelar el condominio. Y así lo considera el Tribunal.-
A pesar que la parte arrendataria alegó que no adeuda cantidad de dinero por concepto de cánones de arrendamiento, así como tampoco por concepto de condominio no trajo a los autos prueba alguna que demostrase tal afirmación, incumpliendo de esta manera con la carga procesal que le atribuye el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece quien pretende que ha sido libertado de una obligación debe probar el pago o el hecho extintivo de la misma; al no ser contraria a la ley la acciòn propuesta por la parte actora la sociedad mercantil ANDREA & DE LEON BIENES RAICES C.A: la misma debe prosperar y ser declarada con lugar en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.-
IV
Por todas las anteriores consideraciones, este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara CON LUGAR la acción de Desalojo interpuesta por la La sociedad mercantil de este domicilio y denominada ANDREA & DE LEON BIENES RAICES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda, bajo el N° 50, tomo A 6TRO, en fecha 23 de Marzo de 2008, en contra de la ciudadana ANA ISABEL GONZÁLEZ MORENO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad No. 8.684.633, en consecuencia se condena a la parte demandada ciudadana ANA ISABEL GONZALEZ MORENO, a: PRIMERO: Desalojar el inmueble constituido por un apartamento identificado 2F21, ubicado en el Conjunto Residencial La Quinta, Edificio F, de la segunda etapa, situado en la avenida Victor Batista, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda; SEGUNDO: Cancelar los cánones de arrendamiento adeudados desde Mayo de 2007 hasta el mes de Septiembre de 2007, equivalentes a la cantidad de BOLÍVARES FUERTES MIL QUINIENTOS (Bs.F.1.500,00); TERCERO: Cancelar La cantidad de BOLÍVARES FUERTES MIL DOSCIENTOS (Bs.F.1.200, 00), por continuar ocupando el inmueble por concepto de daños y perjuicios; y CUARTO: Cancelar la cantidad de BOLÍVARES FUERTES MIL (Bs.F.1.000,00), por concepto de condominio; y QUINTO: El pago de las costas y costos del proceso por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artìculo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los diez (10) días del mes de Marzo de dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

DRA JACQUELINE VEGA ALVAREZ
LA SECRETARIA TITULAR

Abg. SOL SCARLET DIAZ
En esta misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó la presente decisión.-
LA SECRETARIA TITULAR

Abg. SOL SCARLET DIAZ

Exp. 0663/2008

Anónimo dijo...

Nice dispatch and this enter helped me alot in my college assignement. Thanks you seeking your information.