Derecho Inquilinario: "El Contrato a Tiempo determinado que no admite renovaciòn una vez expirado el lapso podrìa Mutar a indeterminado !!!"

"Centro Letonia-Caracas-Repùblica Bolivariana de Venezuela"

Presentamos a ustedes anàlisis Contractual realizado en ocasiòn de un Juicio por desocupaciòn en materia inquilinaria donde se estudia el punto delicado del contrato a tiempo determinado que no admite renovaciòn automàtica y sin embargo las partes continuan rigiendose por el, a nuestro criterio se produce una "Mutaciòn a Indeterminado" por la conducta "Praeter Contractus" en la que incurren los Contratante, en fin brindamos a ustedes dicha Opiniòn Jurìdica vertida en un Juicio que se ventila en la actualidad en la Jurisdicciòn Venezolana y el cuàl es necesario a los fines de determiar la acciòn Jurìdica adecuada, segùn sea la naturaleza del contrato corresponderà o bièn Acciòn de desalojo o bièn Acciòn de cumplimiento o Resoluciòn de Contrato :

PUNTO PREVIO

1. La Clausula Cuarta del Contrato en Comento y el cuál acompañamos al presente Libelo de la Demanda establece expresamente lo siguiente : “ El Plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contado a partir del día 28 de Agosto del 2.001 quedando entendido que las partes deben notificarse con sesenta días de anticipación la voluntad de prorrogar o no el contrato y en caso de no existir tal notificación el contrato se resolverá al cumplir el año establecido sin que en ningún caso pueda entenderse como prórroga automática figura esta no establecida para el presente contrato. En caso de no prorrogarse en los términos antes descritos el canon de arrendamiento será determinado y establecido de mutuo acuerdo entre las partes…”
2. Dicha Clausula dice que el Contrato es Celebrado por el término de un Año Fijo y Niega de plano la llamada Renovación Automática, es decir, No regula la Hipótesis contraria como efectivamente lo es el caso que nos ocupa, pues las partes se mantuvieron atadas mediante dicho Contrato “SIN CELEBRAR NINGUNA PRORROGA EXPRESA Y SIN NEGOCIAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO”
3. Dicho Contrato por tacita Voluntad de las partes Contratantes se mantuvo en vigencia por 6 años consecutivos, cuando por mandato expreso del mismo “DEBIA FINALIZAR EL 28 DE AGOSTO DEL 2.002 SI LAS PARTES NO CELEBRABAN UNA PRORROGA COMO EN EFECTO NUNCA OCURRIÒ”
4. Ahora bien la falta de regulación de la Hipótesis de ULTRACTIVIDAD DEL CONTRATO UNA VEZ SE HA CUMPLIDO EL LAPSO LEGAL PARA EL CUÀL FUÈ OTORGADO” hace concluir que de manera Tácita dejaron sin efecto dicha Clausula en relación al término de duración de dicho contrato, es decir, Un año Fijo “ADOPTANDO TACITAMENTE A TRAVÈS DE SU CONDUCTA PRAETER CONTRACTUS UN LAPSO DE DURACIÒN INDETERMINADO de las regulaciones Contractuales en comento y las cuales siguen rigiendo como LEY ENTRE LAS PARTES a pesar de que dicha Clausula estableció de forma determinante la Terminación de dicho contrato para el 28 de Agosto del 2.002,lo cuál NO CAMBIA LA NATURALEZA DE LA RELACION JURIDICO-ARRENDATICIA sino que únicamente estableció de forma tacita su ultractividad a través de una CONDUCTA que a pesar de que no es Contraria al Contrato va más allá (PRAETER CONTRACTUS) sosteniendo la validez del mismo en forma indefinida hasta tanto y en cuanto no se de una CONDICIÒN DE INCUMPLIMIENTO GRAVE que genere una Acción de Desalojo por falta de pago como es el caso que nos ocupa, siendo pues en definitiva el CONTRATO objeto de la presente Demanda un CONTRATO que Transmuto en cuanto a su clasificación en un Contrato a Tiempo Indeterminado todo lo cuál es conocido y aceptado por la Doctrina vigente de nuestro Tribunal Supremo de Justicia como “TACITA RECONDUCCION”. Razón por la cuál la Acción Judicial aquí intentada es la de Desalojo fundamentada en el incumplimiento grave por parte del Inquilino demandado de su Obligación Principal como lo es el PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO conducta violatoria de las regulaciones contractuales ocurrida durante la Vigencia de un Contrato a Tiempo Indeterminado.

Esperamos puès sea de utilidad a los fines legales consiguientes.

Cordiales, Saludos !!!

Dra: Emilia De Leòn Alonso de Andrea

ABOGADO-U.C.A.B.

Dr: Gilberto Antonio Andrea Gonzàlez

ABOGADO-U.C.A.B.